国税发〔2009〕31号文件是关于房地产企业所得税政策的重要文件，对于理解房地产企业的税收处理具有重要意义。小编将深入解读该文件，帮助读者全面了解房地产企业所得税的相关内容。

1.转让财产收入的定义

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十六条规定，转让财产收入是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。

2.房产税和城镇土地使用税的纳税义务发生时间

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移手续、合同约定交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

3.房地产企业销售房产的预征率

房地产企业销售房产的预征率如下：

销售普通标准住宅预征率为1.5%；

销售非普通住宅预征率为2%；

4.保障性住房销售的土地增值税

房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。

5.房产税的计算方式及税务风险

相较于企业所得税、增值税，房产税是一个小税种，计算方式简单、税额小，一些企业容易忽视相关税务风险。例如，一些企业未将地价计入房产原值，错误运用从价计征方式，免租期内未申报缴纳税款，出现了不同程度的税务风险，面临补缴税款和滞纳金的问题。

6.企业分立享受税收优惠

为引导企业正确适用兼并重组税收政策，财政部、税务总局等部门编写了《企业兼并重组主要税收优惠政策指引》，对现行有效的支持企业兼并重组主要税收优惠政策和税收征管文件进行了梳理，并按照企业兼并重组的类型，分门别类明确了适用主要税收优惠政策。

7.破产企业职工承受债务的土地、房屋权属的契税

包括破产企业职工承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，按国家有关税收政策规定执行。

通过以上对国税发〔2009〕31号文件的解读，可以看出，房地产企业在进行税务处理时，需要特别注意转让财产收入、房产税和城镇土地使用税的纳税义务发生时间、销售房产的预征率、保障性住房销售的土地增值税、房产税的计算方式及税务风险、企业分立享受税收优惠以及破产企业职工承受债务的土地、房屋权属的契税等问题。这些内容对于房地产企业的税务合规和风险控制具有重要意义。